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上海房价已经到高点了吗?

[导读]:上海的房价还没有涨回到2016年的最高点。至于是不是以后日子里的最高点,难以预判。2016-17应该是整体高点,18年跌了大概10%-15%,19年稳定,20年刚开始整体稳定。你看到的开盘价都是...

上海的房价还没有涨回到2016年的最高点。至于是不是以后日子里的最高点,难以预判。2016-17应该是整体高点,18年跌了大概10%-15%,19年稳定,20年刚开始整体稳定。你看到的开盘价都是一些热门地区的新盘,拿地价格高加上区位和教育资源优势再算上新盘溢价,就是给成功人士准备的,这么大城市,再高价也有愿意的。整体上没发现涨价,细挑还有笋盘。趋势不知道,反正现在防水厉害,能流到地产多少不知道,但是政策上还是比较紧的。看棚改政策跟限贷政策吧。

一、供应端:新增宅地、新房、二手房

1、土地面积:19年宅地大幅增加

政府规划:《上海市住房发展“十三五”规划》代表了政府对2016~2020年上海的土地供应的规划:

· 新增住房供应比十二五期间增加60%,到170万套(目前上海住房总套800万套)

· 其中60%的住房为租赁住房,即100万套租赁,实际供应70万套住宅,这比十二五期间105万套减少30%。

2、土地供应价格:价格稳定

放2个区的土拍价格,其他区也差不多,大体上,某些地块有一些波动,受到具体地块个别因素的影响,大盘上价格几乎和18年持平。

3、土地供应总结

· 土拍到新房供应,大概是1年半之后(但新房供应是市场化,而不是根据开发周期来,17年之前的新房供应和销售高峰几乎重叠,开发商会根据市场情况来决定实际开发的进度和销售的进度),19年宅地供应比18年增加了58%,按照开发周期,在2021年都有能力投放到市场。

· 土拍的价格和房价没有直接关系,反应的是当下的市场状态,即19年的行情和18年一样平稳,有些大V用土拍价格来预测房价是不科学的,不具备预测性。

· 20年新房供应预测较难,一是数据缺失,另外新房销售进度实际受到市场影响,而不是工期本身影响,非业内的同学预估起来有一定的难度。大概率,2020年新房供给量和2019年类似。

4、二手房的供应量

· 上海目前二手房库存存量较为紧张:目前挂牌量不到15万套(兔博士数据),如果月销2万的话,7个月的库存,1.5万套的话,就是10个月的库存,都属于库存偏紧张状态。7个月库存的话就属于紧张了。

· 二手房的新增供应预期稳定,不会突然增长:16年买房的短期投资,有套现欲望的房东在过去的17~19年间已经出尽。后续不会再有大规模的抛盘的情况,但是随着价格上涨,解套或者到17年高点的房东将有较大的出货动力。

以上,2020年上海新房和二手房整体供应同比平稳,但21年新房供应量将增大,如果房价上涨,二手房供应量将增加。

二、需求端:

19年的二手房成交量较高且持续增长:年度来看,从16年325新政之后,上海房市迅速降温,到17年,成交量跌到地板,经历了连续2年的成交增长,尤其是19年增长幅度较大,从过去11年来看,低于09年(4万亿),13年(监管有所放松),15,16年(去库存),在没有利好刺激的前提下,属于较高的销售量。

1、19年成交量增长的原因:

· 14年4月份~15年限购人群到期:这批同学特别“背”,之前上海是2年社保,16年325改成了5年,即在14年4月份开始缴纳社保的同学,快满2年政策就改了,又锁到了蓄水池里,最长等了6年,终于可以买房了,这得是啥心情啊。

· 被透支的需求正常的恢复,17年的地板量,不仅仅是限制政策,15~16年的牛市透支了房市的购买力,17年面临政策打压和购买力透支的压力,17年的成交量,将是后面较长时间最低的成交量。

· 投资性资金入场,从不多的历史经验判断,部分投资者认为已经到了较好的投资入场时机,在这个行业的同学在相互之间的沟通中应该可以明显感受到。

2、2020年二手房成交量不会下降:

· 从目前的情况看起来,政策面2020年不会再收紧。强调一下预测政府政策不靠谱,只能说从目前的情况看。

· 上海新增人口从15年锐减,考虑到资金筹备期和限购,15年及之后的新增人口大部分对应的就是2020年的购买力,20年上市的新增购买力相比19年会有一定减少;

· 投资性需求将在2020年增加,上海房产投资资金量级不可小觑,足以在短期对市场造成波动,举个例子:19年从单价5万元到20万元的中高端住宅市场成交套数,上海在北上广深都是一枝独秀

· 3、2021年楼市相较2020年供需两旺:

· 21年3月份,16年的325新政的5年社保缴纳人群到期,在半年内将带来一波需求增加,如果你还有印象的话,前文提到19年宅地土拍市场较大幅度的增加了,这批宅地有能力在21年上市,将缓解这部分增加需求对房价的影响。但仍然看好21年的房价,2021年的春季和2022年的春季,将是最好的重新规划手中房源的时机。

· 上海中期楼市基本面较差,不适合刚需投资。上海十三五规划执行效率非常高,人口增长出现立竿见影的变化,带上15年的话,15~19年上海人口几乎没有增加,加上如果还记得前文的话,十三五期间上海政府投入了大量的租赁住房,这对刚需市场造成较大的冲击,需求减少,供给增加。如果实际情况就是这样的话,上海刚需投资将面临收益率明显跑输其他潜力城市。

· 但是作为一个执政方向和效率都首屈一指的城市,上海市人口的减少是因为政府采取了倒逼存量中末尾的部分人群离开了上海,对增量仍然采取开放的态度,而赶走的存量部分,购买力较为有限。

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